in

Pengajuan KPR untuk Rumah Second

Faktor-faktor yang perlu dipertimbangkan dalam pengajuan KPR rumah second.

Man talking with a professional contractor and doing a home renovation, they are discussing the project together

Memiliki sebuah rumah adalah salah satu impian terbesar seseorang atau suatu keluarga. Hal ini dikarenakan rumah adalah salah satu aset paling mahal yang mungkin dimiliki oleh seseorang.

Terdapat banyak pertimbangan dalam melakukan pembelian suatu rumah, seperti harga, lokasi maupun desain.

Terkadang pilihan tidak selalu jatuh pada suatu perumahan baru yang dibangun oleh suatu developer. Bisa jadi, rumah impian yang memiliki berbagai kriteria yang diinginkan jatuh pada rumah yang tidak baru, alias second.

Pada pembelian rumah di suatu perumahan baru, tawaran pembelian melalui Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) adalah keniscayaan. Namun, bagaimana jika ingin membeli rumah second dengan KPR dikarenakan keterbatasan dana?

Tidak seperti dahulu, saat ini melakukan pembelian rumah dengan menggunakan KPR tidak hanya dapat dilakukan bagi rumah baru. Bahkan, pengajuan KPR bagi rumah second memiliki kelebihan tersendiri.

Kelebihan-kelebihan yang dapat menjadi pertimbangan antara lain harga rumah yang cenderung lebih murah dari rumah baru dan juga kebebasan memilih Bank penyelenggara KPR yang kita inginkan.

Pada rumah baru umumnya harga yang dipasarkan adalah harga pasar terkini yang mana biasanya lebih mahal dibandingkan dengan rumah second mengingat kebaruan bangunan, fasilitas dan juga perbedaan harga beli awal.

Rumah second yang ada saat ini tentu dibeli oleh pemilik sebelumnya dengan harga yang lebih murah pada masa yang lampau. Selain itu juga, terkadang ada faktor kebutuhan dana dari sisi penjual rumah second yang dapat menjadikan harga rumah second cenderung lebih murah.

Untuk pengajuan rumah second, pembeli juga lebih memiliki keleluasaan dalam memilih Bank penyelenggara dikarenakan fisik rumah yang sudah jadi dan terlepasnya ikatan rumah dengan developer. Pada penjualan rumah baru, umumnya developer memiliki perjanjian dengan satu atau dua bank tertentu yang mengharuskan pembeli menggunakan Bank tersebut dalam pengajuan KPR.

Selain kelebihan, ada faktor-faktor lain, utamanya faktor keuangan, yang perlu diperhatikan oleh pembeli dikarenakan perbedaannya dengan pengajuan KPR rumah baru. Berikut adalah faktor-faktor yang perlu diperhatikan sebelum mengajukan KPR untuk rumah second:

1. Legalitas Rumah

Pembelian rumah second melalui KPR mengharuskan rumah yang menjadi objek jual beli telah memiliki legalitas berupa Sertifikat Hak Milik (SHM) dan Izin Mendirikan Bangunan (IMB).

Pada pembelian rumah baru umumnya surat diperbolehkan masih berupa Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) dan biasnaya IMB diproses pengurusannya langsung antara developer dengan Bank penyelenggara KPR. Oleh karena itu, jika rumah second yang ingin dibeli belum memiliki legalitas SHM dan IMB, maka harus melalui proses pembuatan surat-surat tersebut terlebih dahulu.

Dalam pembuatan surat-surat tersebut tentu akan memakan biaya. Biaya ini sebaiknya terlebih dahulu telah didiskusikan dengan pihak penjual agar jelas pembebanan biaya pembuatan legalitas tersebut apakah menjadi bagian pembeli atau penjual.

2. Nilai Rumah Sesuai Appraisal

Tidak seperti rumah baru, rumah second perlu melalui proses appraisal oleh pihak independen (umumnya dilakukan oleh Kantor Jasa Penilai Publik – KJPP) yang memiliki kerjasama dengan Bank.

Proses ini akan menghasilkan suatu angka yang akan dipakai oleh Bank sebagai dasar penilaian harga rumah tersebut. Harga hasil penilaian tersebut dapat berbeda dengan harga yang sebenarnya disepakati oleh penjual dan pembeli.

Biasanya, harga appraisal lebih rendah dibandingkan dengan harga jual beli asli.

Dalam perjanjian jual beli harga yang digunakan tetaplah harga berdasarkan kesepakatan antara penjual dan pembeli. Harga appraisal akan digunakan sebagai dasar penghitungan jumlah pinjaman KPR maksimal oleh Bank.

3. Uang Muka KPR Mungkin Lebih Besar

Bank akan memberikan pinjaman KPR sebesar maksimal 80-90% dari nilai appraisal rumah. Hal ini dikarenakan sebagian besar Bank mengharuskan uang muka minimal pembelian rumah dengan KPR komersil non subsidi adalah sebesar antara 10-20%.

Dikarenakan nilai appraisal yang umumnya lebih rendah dari nilai jual beli asli, seringkali konsumen akan diperhadapkan kenyataan bahwa jumlah pinjaman KPR yang dikabulkan lebih rendah dari yang diperkirakan, sehingga menyebabkan uang muka yang harus disiapkan lebih besar.

Contoh: Jika harga jual beli rumah adalah 1 milyar, namun harga appraisal dari KJPP dan Bank adalah 900 juta, maka misalkan jika uang muka minimal adalah 20%, maka Bank akan memberikan pinjaman maksimal 80%, yaitu sebesar 720 juta. Dengan demikian, konsumen harus menyiapkan uang 280 juta sebagai uang muka. Hal seperti ini tidak terjadi dengan pengajuan KPR untuk rumah baru dikarenakan untuk rumah baru umumnya harga jual beli rumah sama dengan harga appraisal.

Selain itu, untuk rumah baru terkadang juga terdapat promosi cicilan uang muka yang tidak akan didapatkan jika membeli rumah second.

4. Biaya Balik Nama Sertifikat

Pembelian rumah second melalui KPR akan mengharuskan proses balik nama sertifikat di awal. Proses ini memiliki biaya yang tidak sedikit karena pembeli akan menanggung biaya BPHTB sebesar 5% dari harga jual beli rumah. Untuk pembelian rumah baru biasanya biaya ini sudah termasuk dari harga jual beli rumah. Pembeli harus memastikan ketersediaan dana ini selain dana untuk uang muka.

5. Biaya dan Izin Renovasi Rumah

Rumah second umumnya memiliki kekurangan fisik yang perlu diperbaiki sebelum ditinggali. Setelah proses jual beli melalui KPR diselesaikan, lazim bagi pembeli rumah second untuk melakukan renovasi. Biaya renovasi ini dapat berjumlah rendah maupun tinggi, sesuai dengan kondisi fisik rumah dan keinginan pembeli.

Hal demikian tidak terjadi pada pembelian rumah baru, dikarenakan pada pembelian rumah baru, umumnya pembeli rumah baru memiliki garansi sekian bulan dari developer jika terdapat kerusakan pada rumah yang baru dibeli.

Selain itu, untuk pembelian rumah melalui KPR, perlu diperhatikan perjanjian KPR dengan Bank terkait renovasi rumah. Umumnya Bank mengharuskan peminjam KPR untuk mengajukan izin atau pemberitahuan renovasi kepada Bank. Hal ini dikarenakan rumah tersebut adalah suatu collateral atau jaminan atas pinjaman KPR pembeli. Jika renovasi tidak menurunkan nilai rumah, tentu proses renovasi akan diizinkan oleh pihak Bank.

Demikian hal-hal yang perlu diperhatikan sebelum melakukan pembelian rumah second melalui KPR.
Tentu masih terdapat biaya-biaya lain yang perlu menjadi pertimbangan seperti biaya provisi KPR, biaya asuransi dan biaya notaris, namun biaya-biaya tersebut umumnya sama jika melakukan pembelian rumah baru atau pun second melalui fasilitas KPR. Semoga artikel ini bisa membantu dalam pertimbangan perencanaan keuangan dalam kepemilikan rumah.

*) Dahlia Ervina. Dosen Program Studi Manajemen, Universitas Prasetiya Mulya. Seorang Certified Financial Planner.

Tinggalkan Balasan

Alamat email Anda tidak akan dipublikasikan. Ruas yang wajib ditandai *